使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。
专题｜集供不应求与库存上升于一体的城市市场机会与风险研判
2018-09-08 10:13:31 来源：和讯名家
导 读
结构性库存城市有哪些共性特征？对于企业而言，投资布局、产品开发又该如何针对性地调整？研究员 / 杨科伟、柏品慧
PART
01
13城消化周期超12个月
热点城市再现库存隐忧
截止2018年6月，近三成城市库存量仍处低位，消化周期现已不足6个月。其中，重庆（楼盘）市场异常火热，消化周期低至1.2个月。与此同时，13个城市消化周期超12个月，除大连（楼盘）、沈阳、长春（楼盘）这类风险城市之外，不乏北京（楼盘）、深圳（楼盘）、厦门（楼盘）等核心一、二线城市，高库存风险有重启可能。
探究当下有高库存风险之虞的城市的库存形成动因，不难发现有以下几方面因素：其一，调控政策持续高压，房地产市场降温特征明显，成交量持续低位运行，消化周期自然显著回升。其二，部分城市人口长期净流出，本地居民购房需求毕竟有限，市场缺乏进一步向上动力。其三，受限价、限签等调控政策影响，部分城市成交数据难免“失真”，难以反映当下市场实际情况。典型如中山（楼盘），网签明显受限，市场存在着大量的已销售未备案项目。
02
区域分布：高价房聚集区、低价远郊区
存在较大库存压力
1、广州（楼盘）花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大
广州房地产库存主要集中在远郊区域，番禺区、花都区、南沙区和增城区商品住宅库存面积均超100万平方米，花都区更以172万平方米居首。并且，远郊区域去库存进程难言乐观，典型如花都区，2018年上半年房地产市场持续低迷，月均成交量约5万平方米，去化周期升至28个月高位，高库存风险仍需警惕。而从项目来看，花都区待售库存以大盘产品居多，万达城、祈福万景峰和祈福水岸花园这类大盘，单盘体量均超50万平方米，待售面积都在10万平方米以上，排名位列全市待售面积前五位。说明大盘产品去化率整体偏低，才是花都区高库存风险的根源所在。
3、无锡（楼盘）滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控（略）
PART
03
面积段结构：70㎡以下和200㎡以上库存压力显著
1、合肥（楼盘）、烟台（楼盘）库存压力集中在70平方米以下小户型
合肥、烟台库存压力主要集中在70平方米以下小户型产品，消化周期均超18个月警戒线。鉴于70平方米以下小户型以一房产品居多，属单身家庭阶段性过渡产品，最大优势在于总价偏低，在一定程度上可以降低投资门槛。这类产品以酒店式公寓居多，譬如合肥70平方米以下户型库存面积128万平方米，其中酒店式公寓占比近9成。最大卖点在于不限购，适用于被限购政策挤压的置业需求，最大痛点则在于税费等交易成本过高，升值空间有限。而从项目来看，合肥70平方米以下户型待售库存多数还是商住两用性质的酒店式公寓产品，且不乏恒大中央广场、瑶海万达广场、绿地中心这些品牌开发商项目。并且，这类产品体量甚于庞大，多个项目建面超50万平方米，更有京商商贸城、恒大中央广场这类100万平方米超级大盘，去化周期注定十分漫长。
3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控（略）
PART
04
户型分布：一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力
1、太仓（楼盘）、昆山库存压力集中在一房产品（略）
2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品
苏州、东莞库存压力主要集中在别墅产品，消化周期大都在20个月以上。尤其是独栋别墅，消化周期显著高于其他档次别墅产品，主要原因在于套均总价偏高，市场需求极其有限，成交不畅也属正常现象。而从项目来看，苏州别墅待售库存集中分布在吴江（楼盘）区、吴中区、相城区这类外围区域，地理位置偏远、周边生活配套不成熟成为这类产品去化表现不佳的重要因素。其中，吴江区碧桂园十里江南以库存面积17.4万平方米居首，该项目紧邻上海（楼盘）淀山湖，产品主打90-150平方米经济型别墅，置业客群主要来自于上海以及苏州主城区外溢客群。不过，2016年10月吴江区纳入苏州限购范围，上海外溢客群锐减，显著制约项目成交去化。另外，园区也有多个项目库存面积偏高，世茂铜雀台、铂悦犀湖皆超5万平方米。譬如，世茂铜雀台位于双湖板块，地理位置极具稀缺性，产品主打290-340平方米联排以及340-400平方米双拼，套均总价1200-1500万元。鉴于苏州千万级豪宅客群毕竟有限，去库存注定需要更为漫长的时间周期。
PART
05
典型城市：厦门广义库存压力更大
地王盘去化困难（本章略）
PART
06
结构性库存格局长期存在
因时、因需而变才是适销产品的关键
1、结构性库存城市投资优选区域，规避全面性库存城市
当下热点城市库存风险再现隐忧，13城消化周期超12个月，不乏北京、广州、苏州这类核心一、二线城市。不过，多数城市属结构性库存风险，库存压力主要集中在远郊区域以及高房价区域。典型如广州花都区，大盘扎堆引致同质化竞争甚于激烈，去化率整体偏低。反观，热点区域尽管存在一定库存压力，但由于成交相较活跃，库存风险基本可控。典型如无锡滨湖区，市场热度惯性延续，成交量仍处高位，在售项目去化表现上佳。针对结构性库存城市共性特征，我们认为企业投资策略要慎选区域，优选热点区域，盈利能力更有保证。并且，尽量规避那些库存压力较大的区域，市场前景难言乐观。全面性库存风险城市建议暂时规避，典型如厦门，楼市、地市显著降温，短期内投资风险亟需引起重视。
2、适当增加三房、四房产品比重，90-140平方米更优
随着二孩家庭持续增多，改善性需求持续释放，成交占比稳步提升。并且，“轻奢”理念日趋流行，三房、四房产品更为畅销。尤其是三四线城市，改善性需求已然成为楼市成交主力，三房、四房产品持续热销。就面积段而言，70平方米以下小户型以及200平方米以上大户型去化压力普遍较大，90-140平方米户型却备受市场欢迎，成交量长期维持在较高水平。我们认为企业宜主动迎合改善性置业需求，适当增加三房、四房产品比重，主力户型建议控制在90-140平方米，以期实现更快的去化速度以及更高的产品溢价。
3、高周转产品首选高层、小高层，溢价产品首选洋房而非别墅
企业要在三四线城市突围制胜，高周转便是必备的“基本功”。当下，只有高周转的企业才能进入三四线城市，可以控制投资风险，做不到高周转的企业进入三四线城市可能都是风险。结合我们调研情况来看，三四线城市高层、小高层产品更受市场欢迎，这类产品总价偏低，也更易去化。洋房可以提高项目品质，更可以提升产品溢价，只要将总价控制在本地居民购买力承受范围以内，成交去化便不成问题。当然，洋房整体去化速度还是会稍逊于高层、小高层。相较而言，别墅产品溢价更高，但总价偏高，市场需求毕竟有限，销售周期过于漫长，明显有悖于高周转开发策略。我们认为高周转产品首选高层、小高层，溢价产品首选洋房而非别墅，且要控制总价。
* 完整版专题购买请联系我们
专题
目录
《结构性库存格局长期化之下的适销产品启示》
前 言
一、13城消化周期超12个月，热点城市再现库存隐忧
二、区域分布：高价房聚集区、低价远郊区存在较大库存压力
1、广州花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大
2、昆山花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大
3、无锡滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控
三、面积段结构：70平方米以下和200平方米以上户型库存压力显著
1、合肥、烟台库存压力集中在70平方米以下小户型
2、东莞、苏州库存压力集中在200平方米以上大户型
3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控
四、户型分布：一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力
1、太仓、昆山库存压力集中在一房产品
2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品
3、晋江、汕头三房和四房产品库存压力可控
五、典型城市：厦门广义库存压力更大，地王盘去化困难
六、结构性库存趋势将长期存在，因时、因需而变才是适销产品的关键
1、结构性库存城市投资优选区域，规避全面性库存城市
2、适当增加三房、四房产品比重，90-140平方米更优
3、高周转产品首选高层、小高层，溢价产品首选洋房而非别墅
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：
克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！
研究中心专题卡计划
系统化的房企情报定制方案预测走势 预警风险 提供借鉴
10大类别50余个精选专题
量身定制的专业服务
业务咨询021-60867863
媒体合作021-60867824点击左下角了解详情
“财经新闻网”的新闻页面文章、图片、音频、视频等稿件均为自媒体人、第三方机构发布或转载。如稿件涉及版权等问题，请与
我们联系删除或处理，稿件内容仅为传递更多信息之目的，并不代表认同其内容数据或观点的真实性。
- 声音提醒
- 60秒后自动更新
12月12日，双十二来临之际，《南方周末》的一篇报道就解开了不少人的困惑，南极人品牌所有商品均不自己生产，品牌的拥有方南极电商只是品牌的运营方和吊牌的出售者。网上的南极人店铺有多少呢？目前南极人旗下全品牌授权经销商有846家，合作经销商3427家，授权店铺4442家。从2018年年初至今，南极人已经14次被国家质监部门及地方消费者协会拉入不合格产品黑名单。这样的滥授权，会不会毁掉南极人这个品牌？
01:44【跨境电商逆势增长22.3%，预计年底将突破9万亿大关】9月8日，《中国电子商务报告2017-2018》在厦门发布。报告显示，2017年中国全年全社会电子商务交易总额规模达到29.16万亿元，交易额同比增长11.7%，是2013年的2.8倍。其中跨境电商交易额达8.2万亿元，同比增长22.3%，预计2018年中国跨境电商交易规模将达到9万亿以上，占全球交易总额40%以上。
08:00【新华制药等10家企业药品不合格】9月7日，国家药品监督管理局发布公告称，经吉林省药品检验所等6家药品检验机构检验，新华制药有限公司等10家企业生产的15批次药品不符合规定。
08:00【方星海：积极有序推进中国期货市场对外开放】中国证监会副主席方星海表示，今年以来，中国期货市场在对外开放方面呈现出品种、 机构、投资者“三箭齐发”的良好态势。下一步，中国证监会将按照国家金融业对外开放的总体部署，坚持“引进来、走出去”兼顾、 近期以“引进来”为主的方针，顺势而为，积极有序地推进中国期货市场的对外开放。
08:00【海通证券姜超：债市短期震荡 长期依旧向好】海通证券姜超研究团队认为，受通胀预期、供给放量和美国加息影响，债市短期受到冲击。但从经济基本面看，目前无论是需求还是生产都明显回落，而通胀也是短升长降，债市长期依旧向好，调整就是配置机会。政府债券发行放量短期弥补了社会融资的回落，但社会融资当中收缩的主要是影子银行，而新增的融资主要流向了政府部门，依赖于影子银行融资的房地产、融资平台等机构仍面临债务违约风险冲击，未来仍需以中高等级债券为主展开配置。
08:00【2018世界制造业大会】郑建邦说，这次首届世界制造业大会，确立了“创新驱动，制造引领，拥抱世界新工业革命”的主题，恰逢其时，意义重大。中国制造业发展取得举世瞩目的成就，放眼全球，未来制造业发展潜力巨大、前景广阔。中国愿意与国际社会一道共同面对全球产业竞争格局调整带来的巨大挑战，中国制造业发展也给世界各国带来重大合作机遇。
08:00【汽车专家贾新光：国内新能源车的窗口期只有3-5年】中国首届新能源汽车产业峰会于9月9日在山东德州齐河县开幕。中国汽车流通协会常务理事贾新光在会上表示，面对特斯拉入华、国外电池技术日趋成熟，留给中国新能源车企的时间已经不多，窗口期只有3-5年。当前，应当抓紧电池技术的研究。
08:00【美国多举措力保人工智能“领头羊”地位】今年以来，美国通过强化政策支持、推动国会立法、加大研发投入等多项措施，优先推进人工智能技术发展，力图保持人工智能时代“领头羊”地位。除对内构建人工智能体系外，美国政府对外还采取积极策略，对各国的人工智能发展进行跟踪与评估，并通过各种手段遏制竞争对手的发展。（新华社）
08:00【石墨电极企业现货供应吃紧状态 石墨电极价格有望继续上涨】截止本周五止， 国内超高功率石墨电极直径300-700mm主流出厂含税价格5万-13万元\/吨，高功率石墨电极直径300-500mm主流出厂含税价格4.5万-6.5万元\/吨，普通功率石墨电极直径300-500mm主流出厂含税价格3万-4万元\/吨。分析称，石墨电极价格低位反弹以及现货紧张，都给下游采购带来积极信号，市场买涨情绪渐增。后市看石墨电极价格下跌行情结束，震荡上行开启，但是否能够大幅反弹有待市场验证。
08:00【北京市住建委:互联网平台房源须信息真实并实时更新】北京市住建委相关负责人日前表示，互联网平台作为房源发布主渠道，必须做到房源信息、经纪人信息真实并实时更新。开展互联网房源信息执法检查是一项长期工作，北京住建执法部门每周都会安排执法人员对各网站房源信息发布情况进行专项执法检查。（新华网）
08:00【《全球石墨烯产业研究报告（2018）》正式发布】 2018中国国际石墨烯创新大会新闻发布会在西安召开，由中国石墨烯产业技术创新战略联盟产业研究中心编写的《全球石墨烯产业研究报告(2018)》正式发布。 据统计，截至2017年12月底，我国从事石墨烯的研发、生产、销售、推广等相关单位的数量达到4800多家，石墨烯产业的市场规模增长至70亿元，石墨烯产业呈现出快速发展趋势，石墨烯应用企业已经初具规模，并形成了良性循环的状态。
08:00【期货公司分类评价结果出炉 19家获得“AA”评级】2018年期货公司分类评价结果日前正式揭晓。期货行业149家期货公司都参与分类评价，其中80家期货公司维持评级不变，而且期货行业头部公司继续保持稳定格局。数据显示，19家期货公司被评为“AA”级，较去年减少3家。A类公司数量与去年持平，均为37家；B类公司数量由去年的100家降至94家；C类公司数量由去年的8家增至16家；D类公司数量由去年的4家降至2家。（券商中国）
08:00【中国电影票房达467亿元】第四届中国电影新力量论坛8日在长春举行。据介绍，截至9月7日，中国电影票房达467亿元，同比增长16%，国产影片份额超65%，票房前10名影片中国产片占7部，且包揽前4位。（一财）
08:00【北京：2017年新能源和可再生能源利用量达543万吨标准煤】2017年，北京市新能源和可再生能源利用量达到543万吨标准煤，占全市能源消费总量比重为7.6%。据了解，《北京市“十三五”时期新能源和可再生能源发展规划》提出：到2020年，北京市新能源和可再生能源开发利用总量达到620万吨标准煤，较2015年增长35%以上，占全市能源消费总量的比重达到8%以上。（新华社）
08:00【《殡葬管理条例》时隔21年拟大修，5项基本服务实行政府定价】民政部7日公布的《殡葬管理条例（修订草案征求意见稿）》中明确提出，国家建立基本殡葬公共服务制度，提供遗体接运、暂存、火化、骨灰存放以及生态安葬等基本殡葬服务，实行政府定价并动态调整。针对殡葬设施管理，征求意见稿规定，严格限制公墓墓位占地面积、墓碑高度和使用期限。公益性公墓、骨灰堂的墓位、格位价格实行政府定价并动态调整。经营性公墓的墓位用地费和维护管理费实行政府指导价。（新华社）
08:00
