老人卖房两年后儿子反悔:我妈有病 法院判决合同无效

　　老人卖房两年后儿子反悔：我妈有精神病 法院终审判决合同无效

　　北京时间

　　（北京时间记者 杨凤临 报道）2016年，北京市民李先生通过中介购买了77岁老人李老太名下的房屋，不料入住两年后，却被李老太的儿子陈某起诉，称母亲患有精神病30余年，属于限制行为能力人。李先生则提出诸多疑点，称李老太在卖房过程中未出现异常，房屋中介也愿意出庭作证。7月16日，记者从北京二中院获悉，法院终审判决支持了原告的诉讼请求，判定房屋合同无效。“算上房屋升值、贷款利息等，我至少要损失300万。”李先生说。

　　老人卖房两年后儿子起诉毁约

　　2016年8月，当时77岁的李老太在外甥谭某的陪同下，在一家中介门店，与市民李先生签下了房屋买卖合同，双方约定，李先生以175万元的价格，买下李老太位于房山长阳镇某小区一套80多平方米的房子。

　　不料，李先生办完贷款手续，取得房产证并入住两年后突然被李老太的儿子陈某起诉。“我母亲患精神疾病30多年，是限制民事行为能力人，卖房这事，作为监护人的我并不知情，也不在场。”陈某请求法院确认房屋买卖合同无效，判令李先生腾房过户。

　　陈某向法庭提交的一份由首都医科大学附属北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：李老太患有精神分裂症，属限制民事行为能力人。

　　“长达三个月的交易过程中，在中介签合同、网签、银行面签、房屋过户至少四个环节，期间还需要房山区住建委、房山区不动产登记中心、建设银行等政府机关、金融机构去办理相关手续，政府机关还要询问双方的身份信息等，在这一系列的过程中没有人发现李老太有问题。”李先生说，即使精神状态正常的成年人可能也要在专业房产中介机构的指导下才能顺利完成，一个精神病人是不可能这样程序复杂的交易流程的。”李先生认为自己无从知晓李老太是精神病人，按照法律应属善意取得涉案房屋，合同有效。

　　案件在审理过程中，银行表示，所有纠纷与银行无关，借款人李先生与银行签订的借款合同真实有效，具有法律效力。如果李先生将房屋转让，需要优先偿还银行贷款，不得侵犯银行的权利。

　　房屋中介公司称，在购房的整个过程中，李老太都在，在整个交易过程中没有表现出任何问题，也没有看出来有病，说话很正常，而且在交易过程中，李老太的外甥都陪同，因此中介公司认为购房合同有效。

　　法院终审判决认定合同无效

　　房山法院经审理认为，因李老太为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经过其子即法定监护人陈某得同意或者追认后有效。今年5月，房山法院一审判决李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。

　　宣判后，李先生不服提出上诉，他认为在买房过程中 并无过错，做到了一个普通人应该尽到的审慎义务。他以正常价格购买的房屋，并完成过户入住近三年，属于善意取得。

　　近日，北京二中院作出终审判决，认为二人签订的房屋买卖合同应属无效。但法院也同时提及，邱先生因此而出现的损失，及双方在造成这些损失时各自应承担什么责任，可以在之后的损失赔偿中予以充分考虑。

　　“算上房屋升值、贷款利息等，我至少要损失300万。现在房屋价格涨了那么多，小区同户型的房子我已经买不起了。”李先生说，他是普通的工薪阶层，买这套房屋倾尽了父母和岳父母几家人的财力，买房时已经非常谨慎，却不料遇到这样的事情。

　　李先生无奈的说，不仅房子没了，后续还有一系列的麻烦。“这套房子是我买的首套，而且用的是公积金贷款，银行系统里肯定有我的贷款记录。现在说合同无效，房子又是原房主的了，我的贷款还算不算？以后我再买房子，还能算首套吗？”李先生陷入了深深的焦虑中。

　　记者追访：房屋中介称防不胜防 专家认为中介也应担责

　　北京一知名房屋中介的销售人员邓先生向记者透露称，大约五六年前他所在的中介也遇到一起类似的交易。“一位老爷子看着很正常，看中了一套房子就要买，签了合同还交了定金，后来他孩子过来找说是老人有精神类疾病，三方只能无责解约。”

　　在邓先生看来，类似的情况有一定的防范难度，尤其对于一些行为举止没有明显异常的精神病人。“我们总不能见到买家或者卖家就问‘您有精神病吗？’，而且有的是间接性精神病患者，我们也不好判断他在交易时是否发病。”邓先生说，因此他在提供房屋交易中介服务时如遇到老人，一般会谨慎核实，并要求老人的孩子共同参与交易。“也有老人的房子是个人产权，不希望子女介入交易，那我们就没有更好的防范方法了。”

　　随后，记者询问多名北京的房屋中介人员，都得了类似的回答。

　　关于此案，中国人民大学法学院教授刘俊海接受记者采访时表示，要构成法律上的善意取得必须满足三个条件，第一是买家是否善意，是否明知卖房者是精神病患者仍继续交易；第二，房屋价格是否合理，第三是否已办理产权过户手续。

　　“本案中关键要看李先生对李老太患有精神病一事是否知情，如果买家主观上不知情，也尽到审慎的义务，房屋交易合同就应视为有效，否则视为无效。”在刘俊海看来，法律一方面要保护限制行为能力人和无民事行为能力人的合法财产权益，也要维护交易安全和买房人的合法权益，不能让买房者战战兢兢、如履薄冰，让有恶意的人钻空子。

　　“希望这个案例，对于房地产市场交易的买卖双方，还有中介机构带来启示，应加强二手房交易当中的法律风险防范。”刘俊海说。

　　民商法专家、中国人民大学法学院教授杨立新认为，在交易的过程中，按照常规，披露相关情况的义务应当归于限制行为能力人一方。如果把核实某个人是否具备正常参与交易能力的事儿也加到交易另一方的身上，那显然有些问题。

　　“关于限制民事行为能力人处置财产的事儿，法律是有明文规定的，要求法定代理人认可或者事后追认，如果法定代理人不表态，视为不认可。但是，在类似情况下，如何让法定代理人知晓所发生的交易，这个责任该由谁来负担，如果今后还有后续的相关法律环节，确实需要法院考虑。”

　　杨立新还认为，在同类的案件中，不应豁免中介机构的责任，毕竟整个交易是在中介机构的撮合下完成的，支付中介费用后，交易的双方，都是按照中介机构的既定要求，严格地一步步完成全部交易环节。“在这种情况下，未曾隐瞒信息的一方到底需要在多大程度上加以‘小心谨慎’，值得思考。”杨立新说。

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