地产商的放贷生意

　　来源：进深News

　　文/乐居财经曾树佳

　　暴雷声中，房企二代渐渐挑起大梁，有些虽未真正掌舵，但已独当一面，主导集团的某一业务板块，且战绩显赫。

　　重庆华宇集团实控人蒋业华之子蒋宇，便是如此，他目前分管着华宇旗下的业如金控，做得有声有色。

　　业如金控的业务版图，不仅布局信贷，还涉足商业保理、股权投资、资产管理、地产基金等领域，且与房企产生了不少交集。

　　据乐居财经获悉，正荣的项目曾接受过业如的输血，融创、万达、花样年、奥园、蓝光、恒大等主体，也是业如商业保理的服务对象。但在利益纠葛中，他们有时也会对簿公堂

　　尤其眼下，部分地产商因为流动性吃紧，最终都未能如期支付票据。因此，业如多次作为原告提起诉讼，不断主张自己的票据追索权。显然，它的追债之路，并不平坦。

　　不止是业如，很多玩放贷业务的地产老板，越来越有一种无力感，原来的摇钱树，现在变成了一个大包袱。

　　例如，金科老板黄红云和阳光人寿保险等十多位股东一起搞的重庆两江新区科易小额贷款有限公司(简称“科易”)，主营各项贷款、票据贴现、资产转让和以自有资金进行股权投资。

　　进入2022年，科易很疯狂，作为告状者，它有145起开庭公告。主要诉讼对象有两个：蓝光和融创，及它们的关联公司。

　　不管是蒋宇还是黄红云，他们都很清楚这个行业里发生的故事，或者事故。他们与蓝光老板杨铿、融创老板孙宏斌，亦敌亦友。如今双方走上法庭，也是逼不得已，不通过打官司恐怕收不回借出去的钱。

　　状告房企

　　在追债恒大的大军中，也包含了业如的身影。今年4月28日，业如商业保理（深圳）有限公司将贵阳恒大裕顺旅游开发告上法庭，案由为票据纠纷。

　　除了恒大以外，在地产圈，业如商业保理与融创、万达、花样年、奥园、蓝光等房企，均有或多或少的官司交集。

　　自去年下半年以来，部分地产商因为流动性吃紧，最终都未能如期支付票据。业如多次作为原告提起诉讼，将房企告上法庭，不断主张自己的票据追索权，有些开庭公告已排到了7月底，后续或许还会不断增加。

　　业如讨债之难，从它与蓝光旗下公司的交锋中，便可见一斑。

　　2020年6月，昆明蓝光滇池文化旅游发展有限公司（简称“蓝光滇池”）作为出票人，向安徽安固美建筑装饰工程有限公司（简称“安徽安固美”），出具了一张票面金额为20.12万元的商业承兑汇票。

　　该汇票几经转手，被重庆元喆农业发展有限公司购下。后来，业如商业保理重庆公司（简称“业如保理”）又与重庆元喆签订《保理合同》，前者将汇票的权益收入囊中，并向后者发放保理融资款。

　　入手之后，业如保理就迅速将汇票权益质押给了泸州银行。虽然持票人不断变更，但承兑人是不变的，即是上述的蓝光滇池。

　　汇票到期后，泸州银行多次向蓝光滇池提示付款，但一直没有音讯。无奈之下，它只能向业如保理追索。业如保理支付给泸州银行20.12万元全款后，转而向蓝光滇池、安徽安固美要账，但也未果。

　　蓝光滇池自有一番辩词。它认为，既然业如保理把票据质押给泸州银行，就不再是持票人，不具有追索权。而且，业如保理与重庆元喆的保理合同是否真实履行，是无法确认的，因此前者对蓝光滇池也就不享有相应权益。

　　安徽安固美对业如保理的“指控”则更为直白。

　　它表示，业如保理做的并不是保理，而是贴现。因为此次保理融资金额是20.12万元，但业如保理向重庆元喆支付的却是16.85万元，金额不对等，这其中没有债权转让关系，只是一个贴现的活动。

　　据此，安徽安固美得出结论：由于业如保理没有提供相应的贴现业务资质，而是以保理的方式来进行贴现，不符合法律规定，属于无效行为。

　　此案自去年7月受理，11月结束，历时四个月。最终，业如的诉讼请求，大部分都得到支持，对方的说法也均不被法院采信。

　　类似与蓝光这样的对手过招，业如或许常常头绪万千。仅业如商业保理重庆公司，就有418份开庭公告。面对这样密集的官司，它也只能硬着头皮慢慢消化了。

　　头痛的还有金科老板黄红云，他旗下有重庆市金科商业保理和重庆市金科金融保理。其中，金科商业保理重点诉讼对象，也是蓝光和融创。

　　虽然手里有不少暴雷房企的商票，但蒋宇对商业保理板块仍然极为重视，他毫不吝惜对其投入资金。乐居财经查阅获悉，现处于“执行”状态的业如保理1号信托计划、业如保险2号信托计划（第1期）所筹资金，便流向了业如商业保理。

　　业如保理1号、保理2号的发行规模，分别为2亿元、2.5亿元，产品期限为15个月、18个月。信托资金用于向业如保理发放信托贷款，助其开展应收账款保理业务。

　　何为商业保理？简单来说就是可以受让供应商与买方订立的货物销售或服务合同的应收账款，为供应商提供贸易融资，应收账款的收付结算、管理与催收等服务。

　　业内人士表示，保理业务实际上是提供一种融资渠道，一般渠道是以应收账款收款权向银行融资，其他渠道还包括资产证券化、委托贷款等，此前也有P2P渠道。

　　对于房企来说，运用保理业务，可以帮助供应商拓展融资渠道，将自有资金支付转化为非自有资金支付，降低供应链两端的综合资金成本，提高企业现金周转。

　　但目前房企专门设立旗下独立商业保理公司的情况，在行业内并不算多。

除了华宇，有几家房企走在了前面。例如2014年，世茂作为主要出资人，成立泓翊商业保理；2016年，万达商业保理和广州恒大商业保理成立；2017年，融创出资设立融创和泰(天津)商业保理；2018年，旭辉旗下上海隆辉商业保理开业。

　　金控“圈子”

　　在业如金控的业务版图中，除了商业保理业务之外，还有小贷业务、股权投资和地产基金。

　　业如金控，全称为“业如金融控股有限公司”，成立于2018年5月。在股权上，它由重庆中乾瑞、重庆华宇集团、业展投资合伙企业分别持股70%、20%、10%。

　　其中，大股东重庆中乾瑞由蒋宇和法宝珍各持股73.5%和26.5%；二股东由蒋业华和法宝珍各持股82.5548%和17.4452%，三股东则是刘诗芳、蒋勋贵、余江各持股79.2%、19.8%、1%。

　　穿透可知，蒋宇为业如金控的最终受益人，持有51.52%的受益权。

　　作为私募领域的后进者，业如金控不信奉单打独斗，它也会与其他私募公司合作。比如深圳市同创佳芯创业投资合伙企业（简称“同创佳芯”），便是它与同创伟业，一同设立的投资平台。

　　同创伟业是国内较早成立的私募股权投资公司，实控人为郑伟鹤、黄荔夫妇，企业自我定位于“做创业者的同行者”，擅长在市场上迅速寻找投资标的，对生物医药、新材料、节能环保、TMT等领域均有涉猎。

　　这种经营形态，或许正与蒋宇不谋而合。目前，两者旗下的同创佳芯，已投资了江苏宏基高新材料、大连海外华昇电子科技、厦门海辰新能源科技等5家公司。

　　除了与同行合作之外，业如的朋友圈中也包含了一些信托公司。这在宁波业少企业管理合伙企业（简称“宁波业少”）中，便能找到一些端倪。

　　宁波业少由中建投信托、西藏宇嘉创业投资管理有限公司（简称“西藏宇嘉”）、上海业如天建投资管理，分别持股75.6%、23.6%、0.8%。其中的西藏宇嘉，便由业如金控间接全资拥有。

　　目前，宁波业少持有合肥业昊房地产开发有限公司（简称“合肥业昊”）14.92%股权；而合肥业昊另外的85.08%股权，则由华宇集团持有。

　　据乐居财经获悉，合肥业昊旗下开发有合肥锦绣龙川项目，该项目是华宇集团与信达地产的联合打造的。很明显，业如金控与中建投信托合作，最终是为了给华宇的项目输血，维持现金流。

　　私募公司为自家地产项目提供助力，已经不是什么新鲜事，业如金控此类操作亦属正常。不过，它也参投过其他房企的项目，似乎志在于外。

　　例如，业如金控全资孙公司西藏宇嘉持有宁波梅山保税港区如汇股权投资合伙企业（简称“如汇投资”）64.38%股权，后者就曾入股过重庆正荣企业管理有限责任公司（简称“重庆正荣”）。

　　重庆正荣由正荣地产间接全资拥有，它于2018年7月设立之初，如汇投资即认缴其750万元的注册资本，持股20%，直到三年后才退出。从中似乎可以看到，业如金控“明股实债”的运作路径。

　　房企爱金融

　　除了业如金控，华宇手中还握着银行股。

　　早在2017年9月，山东银监局批准齐鲁银行增资扩股，同意齐鲁银行非公开定向发行不超过12.82亿股普通股，每股发行价格3.9元。同年11月，华宇集团斥资9.937亿元，认购齐鲁银行非公开发行2.548亿股。

　　不久，齐鲁银行总股本由20.16亿股，增加至28.11亿股，华宇集团以6.18%的持股比例，位居第五大股东，因此在董事会中获得了一个董事席位。华宇集团实控人蒋业华将该席位，给了他的儿子蒋宇。

　　蒋宇早在2013年便加入华宇，时年才25岁。彼时，他担任公司董事，分管华宇集团金控板块。这位曾毕业于加拿大大不列颠哥伦比亚大学金融学专业的地产二代，开始在金融业务上，展现热情与天赋。

　　业如金控法人、重庆业如小贷董事、业如商业保理执行董事兼总经理等，这一系列的头衔加身，表明蒋宇正逐渐成为华宇金融业务的主导者，在公司传统的地产业务之外，另辟蹊径。

　　房地产是资金密集型行业，在发展过程中，许多房企自然而然都有了设立资本平台的需求，以便借助基金、金融等方式，为业务布局打开更大的想象空间。

　　乐居财经查阅获悉，目前已有多家房企拥有自身的投融资平台。除了华宇的业如金控之外，还有稳盛投资、远洋资本、金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融等，多方主体驰骋逐鹿市场。

　　在基金模式下，地产项目便能以出售股权替代债务融资，控制杠杆水平，降低融资成本；待培育成熟后，再转入房企上市公司，又可以避免项目筹备与建设期的负债，并入公司报表。

　　除此之外，金控平台们还围绕着地产“主线”，开展股权、债权、不动产投资；募集的资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、产业，以及庞大的房地产上下游产业链，甚至还涉及新兴科技、新能源、大健康等领域。

　　它们的盈利水平，着实让人惊叹。比如远洋资本，其2018至2020年的毛利率，分别达53.96%、61.06%、67.09%；而去年，华宇集团的金融服务板块，实现营业收入0.84亿元，毛利率高达97.62%。

　　这也难怪房企会爱金融。在地产调控的基调下，金融确是另一番天地。